Mercado Imobiliário

Como funciona o saldo devedor após a compra do apartamento?

Quando falamos sobre compra e venda de imóveis, sempre surgem dúvidas em relação ao saldo devedor após a aquisição do apartamento.Isso acontece principalmente porque o saldo é ajustado, logo, há mudança no seu valor ao longo do tempo.

O saldo devedor é uma das partes essenciais de um investimento desse porte. Para entender mais sobre o assunto, continue a leitura deste post!

O que é o saldo devedor?

Quando você faz a compra de um apartamento na planta com uma construtora e o valor não é quitado à vista, são feitos dois pagamentos diferentes.

O primeiro é aquele relacionado às parcelas reajustadas mensalmente até o momento da finalização das obras.

O segundo é o pagamento das parcelas que dizem respeito ao saldo financiado, que é o valor total da compra menos o valor pago. Essas parcelas também têm reajuste mensal e começam a ser cobradas assim que a construção é finalizada e as parcelas anteriores são devidamente quitadas.

O saldo devedor é, portanto, a quantia em aberto do valor total do contrato.

Por que ele é reajustado?

O saldo devedor é reajustado porque as construtoras utilizam índices que refletem a inflação do setor de construção.

Por isso, durante a construção do seu apartamento, é normal que o saldo devedor seja reajustado e que suas parcelas apresentem valores diferentes ao longo dos meses. Essa prática é legal e é detalhada no contrato de compra e venda que você fecha com a construtora.

Quais são os índices que afetam o valor?

Geralmente, são 2 índices que afetam o valor das suas parcelas:

  • Índice Nacional de Custo de Construção (INCC);

  • Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M).

Cada situação contratual é corrigida de acordo com um índice específico. Entenda, a seguir, como cada um deles funciona:

INCC

O INCC foi elaborado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e tem como objetivo apurar a situação dos custos de construções habitacionais — equipamentos, materiais, mão de obra e serviços.

Na maioria das vezes, esse índice é utilizado para corrigir as parcelas enquanto o imóvel ainda está em construção. O INCC regula mensalmente o valor da parcela, utilizando a porcentagem de um ou dois meses anteriores. Para saber exatamente qual deles utilizar, verifique em seu Contrato de Compra e Venda. Uma vez combinada em contrato, essa regra não mudará.

IGP-M

Assim que a obra é concluída, a construtora deixa de utilizar o Índice Nacional de Custo de Construção e passa a utilizar o Índice Geral de Preços de Mercado como parâmetro (lembre-se que nesse momento o seu prédio deixa de ser uma obra e passa a ser um produto pronto).

O IGP-M — também medido pela FGV — é uma das versões do IGP (Índice Geral de Preços). Esse indicador tem como finalidade apurar a variação dos preços de matérias-primas industriais e agrícolas, bem como dos serviços e produtos finais.

É uma média aritmética de outros índices existentes no mercado, sendo necessário realizar a apuração desses outros indicadores para chegar no valor do IGP-M.

O Índice de Preços por Atacado – Mercado (IPA-M) tem peso de 60% no IGP-M, o Índice de Preços ao Consumidor – Mercado (IPC-M) tem peso de 30% e, por último, o Índice Nacional de Custo de Construção – Mercado (INCC-M), com peso de 10%.

Se o saldo muda, como faço para calcular o valor da parcela?

As correções começam a ser feitas a partir da primeira parcela do seu contrato. Por isso, verifique no seu contrato o valor da parcela e se o seu saldo será corrigido em D1 ou em D2 (ou seja, se a correção será feita com o índice de um ou dois meses atrás).

Veja como é simples fazer esse cálculo. Exemplo:

Data da compra: 12/08/2017

Vencimento da parcela: 09/2017

Índice de Reajuste: INCC

Saldo corrigido em D2

1) Para saber o valor da parcela de 09/17:

Valor contratual da parcela X índice INCC de dois meses atrás (07/2017) = parcela com vencimento em 09/2017

Essa correção é acumulativa, ou seja, para cálculo das próximas parcelas, você deve considerar o resultado da parcela anterior e não mais o valor contratual. Veja o próximo exemplo.

2) Para saber o valor da parcela de 10/2017:

Resultado do valor da parcela do mês 09/17 X índice INCC de dois meses atrás (08/2017) = parcela com vencimento em 10/2017

Alguns sites ajudam a ter uma ideia aproximada do valor total que deverá ser pago após os reajustes, como essa calculadora.

Quais são as recomendações ao proprietário do imóvel?

A dica mais importante é em relação ao contrato.

É essencial ler todos os termos do contrato antes de fazer qualquer tipo de financiamento, pois só assim você entenderá exatamente quais são as suas obrigações e as da construtora — em relação ao pagamento da dívida e até a uma possível renegociação.

Também é importante tirar todas as dúvidas em relação à atualização do saldo devedor, assim você evitará sustos ao longo da obra.

Outro ponto importante é o planejamento. Ao se planejar bem — e com antecedência — você tem certeza de que o pagamento da dívida está dentro de sua realidade financeira.

Além disso, é necessário escolher bem a construtora, procurando opções que atendam aos seus objetivos e expectativas.

Compreendendo como as parcelas são reajustadas — e quais são suas opções para pagar o apartamento —, a chance de imprevistos, com certeza, diminui.

Lembre-se de que o planejamento é essencial para viver as melhores experiências da sua vida sem se preocupar com problemas e incidentes!

Se você ainda tem dúvidas sobre o saldo devedor ou gostaria de ver algum tópico que não foi abordado neste post, deixe seu comentário abaixo! Sua sugestão poderá ser assunto de nosso próximo artigo!

2 comentários

  • Fiquei na duvida em relacao ao incc, ele e cobrado somente sobre as parcelas ou sobre o valor restante. Eu consigo saber o saldo devedor atualizado mensal?

    • Olá, Grace. O INCC também atualiza o valor restante mês a mês, até a emissão do Habite-se.
      Para saber seu saldo devedor atualizado, acesse o Portal do Cliente. Na aba Financeiro > Posição Financeira, é possível visualizar o seu saldo devedor atualizado do dia.

      Obrigada por enviar sua dúvida!

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