Financiamento

Alienação fiduciária de imóvel: saiba como funciona e suas vantagens

07/06/2019
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Ao adquirir um imóvel, recorrer a um tipo de crédito imobiliário é extremamente comum, seja pela impossibilidade de ter todos os recursos necessários para quitá-lo no momento da compra, ou simplesmente porque você prefere deixar seu dinheiro bem investido.

Quando isso acontece, é preciso buscar por algumas opções — e a alienação fiduciária de imóvel é uma das que proporcionam mais vantagens. Por meio dessa modalidade de empréstimo, o comprador utiliza o próprio imóvel como forma de garantia para conseguir taxas de juros melhores. Em poucas palavras, alienação fiduciária nada mais é do que fazer um financiamento direto com a construtora.

Quem deseja utilizar esse tipo de crédito deve ficar atento com diversos detalhes do contrato, além de ter um bom conhecimento sobre o que prevê a lei. Quer saber mais sobre o assunto? Continue lendo e confira!

Afinal, o que é alienação fiduciária de imóvel?

Basicamente, a alienação fiduciária de imóvel é uma modalidade de crédito em que o devedor passa ao seu credor a propriedade de um bem garantidor. Dessa forma, o fiduciário (credor) registra em seu nome toda a documentação legal do imóvel, mas o contratante mantém o direito de posse direta do bem, ou seja, ele poderá continuar o usando como moradia. Nesse caso, o fiduciário é a construtora e o contratante, o cliente.

Após a dívida ser totalmente quitada, o imóvel imposto como garantia volta a ser propriedade do devedor. Caso ele não consiga honrar com o compromisso de pagar o débito, o credor poderá efetuar a execução da garantia sem a necessidade de acionar a justiça.

Para que serve e como funciona?

Devido à agilidade da execução da garantia, a alienação fiduciária de bem imóvel se tornou uma das modalidades de crédito preferidas dos credores.

Mas é importante lembrar que caso o devedor (fiduciante) fique inadimplente, a construtora poderá tomar o imóvel novamente, já que o bem foi dado em garantia pelo cliente.

Por conta disso, a alienação fiduciária é utilizada como forma de garantia de diversas operações, sejam elas imobiliárias, sejam de crédito geral. Além de negociações de compra e venda de imóveis, a AF também é utilizada em acordos complexos, como a fusão e aquisição de empresas.

Quais são as vantagens?

Ao contrário do financiamento com o banco, o qual apenas instituições financeiras são autorizadas a realizar, qualquer pessoa física ou jurídica poderá ser credora de uma alienação fiduciária. Além disso, como falado, essa modalidade de crédito proporciona uma forma simples de execução da garantia, uma vez que o procedimento ocorre apenas no Cartório de Registro de Imóveis, o que evita custosas ações judiciais.

Para o devedor, a principal vantagem é que o bem garantidor deixa de fazer parte do seu patrimônio. Assim, caso ele tenha uma empresa que sofra uma ação judicial, como uma ação trabalhista, esse processo não atingirá o imóvel.

Para quem é indicado?

Como visto até aqui, a alienação fiduciária é uma importante modalidade de crédito imobiliário. Por meio dela, é possível utilizar o bem adquirido como garantia do empréstimo, o que facilita a liberação dos recursos. Além disso, esse tipo de operação é uma das favoritas dos credores, pois é possível manter a propriedade do bem e ter mais agilidade para executar a garantia.

Dessa forma, devido à segurança proporcionada, esse tipo de garantia é muito utilizado na aquisição de imóveis na planta.

O que a lei prevê?

Por se tratar de uma negociação de elevada complexidade, existem leis que regulam a alienação fiduciária de imóvel no Brasil. De acordo com essas regulamentações — Leis nº 9.514/1997 e 13.645/2017 — todo o procedimento de cobrança e execução da garantia ocorre de maneira extrajudicial no Cartório de Registro de Imóveis. Dessa forma, não é necessário acionar o Poder Judiciário, o que proporciona mais agilidade ao processo.

Caso o devedor fique inadimplente, após o prazo de carência previsto em contrato, o credor dá um período para quitar todos os valores pendentes. Essa notificação é realizada por meio do Oficial do Cartório de Registro de Imóveis. Após esse prazo, se o fiduciante não pagar os seus débitos, o fiduciário consolida a propriedade do bem.

Após 30 dias, o credor realizará um leilão em que o lance mínimo é referente ao valor do imóvel indicado no contrato. Caso o bem não seja leiloado, será realizado um novo leilão 15 dias após o primeiro, sendo que, nesse caso, o lance mínimo é referente ao total do saldo devedor e das despesas. Caso o montante arrecadado seja superior ao da dívida, o devedor receberá a diferença.

Quais são as diferenças entre alienação fiduciária e hipoteca?

Atualmente, além da alienação fiduciária, a hipoteca é outra forma de garantia utilizada para o cumprimento dos contratos de compra de imóveis no Brasil. A principal diferença entre essas duas modalidades é a forma do procedimento de cobrança.

Enquanto na alienação fiduciária esse processo ocorre de maneira extrajudicial no Cartório de Registro de Imóveis, na hipoteca é preciso que o credor entre com uma ação judicial de execução. Dessa forma, no segundo caso, ocorre um congestionamento do Poder Judiciário, o que torna esse procedimento mais longo.

É possível vender um imóvel alienado?

Muitos fiduciantes têm dúvidas sobre a possibilidade de vender um imóvel usado como garantia. A resposta é bem simples: é possível, porém é preciso que o credor autorize essa transação. Além disso, o vendedor deve tomar alguns cuidados, pois ele pode continuar responsável pela dívida caso o procedimento ocorra de maneira errada.

Para evitar essa situação, é preciso constar alguns termos no contrato de compra e venda, como a substituição do alienante para o credor ou a existência de uma cláusula em que o comprador se responsabiliza pela quitação integral do saldo devedor.

Quais são os cuidados que se deve ter antes de fazer um empréstimo?

Para que a compra de um apartamento não se torne uma grande dor de cabeça, é preciso ter alguns cuidados ao contratar um crédito imobiliário. Além de desenvolver um planejamento financeiro que permitirá honrar o pagamento da dívida, o comprador deve comparar as condições de pagamento entre as diversas instituições financeiras.

Outra boa precaução é ler com cuidado todos os documentos antes de assinar e, de preferência, procurar o suporte de um advogado durante esse processo. Por final, é preciso que o adquirente saiba que existem algumas despesas extras que devem ser pagas, como a quitação de impostos (ITBI) e lavração de taxas cartoriais.

Como visto, quem deseja financiar a compra de um apartamento precisa ter bom conhecimento sobre a alienação fiduciária de imóvel. Afinal, esse método de garantia é um dos mais utilizados no país, pois proporciona segurança ao processo.

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