Financiamento

Amortização de parcelas: o que é e como funciona?

08/01/2019
Amortização de parcelas: o que é e como funciona?

Amortização de parcelas é uma alternativa viável para quem deseja acelerar o processo de quitação de um imóvel financiado. No entanto, é preciso estudar bem quais são as regras desse recurso para não ter dificuldades na hora de adiantar parte ou a totalidade do montante devido.

Pensando nisso, selecionamos algumas das principais dúvidas que esse tema suscita e fizemos um rápido guia com suas respectivas respostas. Também incluímos uma breve explicação sobre o funcionamento de uma amortização financeira em financiamento imobiliário. Portanto, não deixe de conferir!

O que é a amortização?

Amortização de parcelas consiste em um processo de redução do montante de uma dívida, isto é, ao quitar cada prestação você está amortizando o saldo final desse débito. Em um financiamento de imóvel, é preciso entender que as parcelas são compostas de uma quantia principal, referente à divisão do valor emprestado durante o tempo de financiamento, além de encargos e juros oriundos de taxas de operação e seguros.

Nesse caso, a amortização é empregada como uma solução de diminuição do saldo devedor desse financiamento. Ela permite ao comprador deixar de pagar esses encargos e taxas de juros que recairiam sobre o valor amortizado.

Quais são os sistemas de amortização mais usados?

Os financiamentos imobiliários geralmente são feitos se empregando duas maneiras de amortização para o pagamento da dívida. A primeira corresponde à Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), cuja modalidade de atualização de parcela costuma ser a mais usada nesses casos. Nela, a quantia amortizada é constante, de modo que as parcelas serão decrescentes.

A segunda maneira é pela Tabela Price (TP), em que se mantém constante o valor da parcela, logo, a amortização do montante principal do débito ocorrerá de forma crescente mês a mês.

Portanto, no primeiro sistema você amortiza mais no início do contrato, fazendo com que a 1ª parcela do financiamento fique, em média, 25% maior do que pela Tabela Price. Isso, é claro, quando levamos em consideração a mesma taxa de juros.

Por outro lado, ao compararmos a quantia final paga no financiamento, não considerando a correção monetária, na Tabela SAC o valor será aproximadamente 15% menor do que na Price.

Dessa forma, se você pretende pagar mais no começo e menos no final, o indicado seria a SAC, porém, se pretende quitar parcelas maiores no final e menores no início, o recomendado é a Price.

Todavia, para tomar essa decisão leve em conta outros fatores, como organização pessoal, recursos disponíveis, planos e objetivos etc.

Além disso, independentemente do sistema de amortização desejado, um financiamento pode ser afetado por correção monetária. Ela atualiza o valor das parcelas e do saldo geral devedor, podendo seguir os seguintes formatos: pré-fixado ou pós-fixado.

No primeiro caso, a instituição financeira faz uma estimativa de correção e inclui essa porcentagem na taxa de juros aplicada no financiamento. No pós-fixado, por sua vez, a correção será atrelada a um índice de mercado, como Taxa Referencial (TR), IPCA, entre outros. Ela é calculada depois do fechamento do mês anterior.

Como fazer uma amortização?

A amortização do financiamento pode ser feita de duas maneiras: diminuindo o valor das prestações e mantendo o prazo negociado para o pagamento do imóvel ou mantendo o montante final e reduzindo o tempo necessário para a quitação do financiamento. A decisão entre essas modalidades vai depender do tipo de financiamento feito e das especificidades econômicas do comprador.

Existem formas de você captar recursos e realizar uma amortização no intuito de reduzir custos ou o prazo de pagamento de um imóvel. A primeira delas se dá pelo uso do FGTS. De uma perspectiva financeira, essa é uma excelente solução, já que o dinheiro no fundo tem um rendimento de, em média, só 3% a mais do que a TR. Todavia, é indicado ter outra reserva para ocasiões emergenciais, pois o FGTS costuma cumprir esse papel.

Lembrando que o Fundo de Garantia pode ser usado a cada dois anos para ajudar nas amortizações ou para quitar parte dos pagamentos dos meses seguintes. Para tanto, é necessário ver se você se encaixa nas normas do FGTS para fazer isso.

Você também pode usar valores extras em seu orçamento para a Amortização de parcelas de um financiamento imobiliário. Entre eles, destacam-se o 13º salário, os bônus e horas extras do trabalho, a quantia de PLR (Participação nos Lucros e Resultados) etc.

Como esse processo pode variar?

Antes da assinatura do contrato e da emissão do Habite-se

Conforme a etapa em que a construção do empreendimento se encontra, a correção do saldo ocorrerá de modos diferentes. O primeiro deles é antes da assinatura do financiamento do bem e da emissão de seu Habite-se.

Nesse período, normalmente o saldo devedor é corrigido todo mês pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Quando você amortiza uma fatia da dívida, consequentemente, o efeito da correção em cima do montante total é amenizado. Aqui vale um lembrete: quanto menos tempo até o pagamento completo do financiamento, menos correção haverá. Logo, você terá custos menores.

É preciso mencionar uma questão relevante: além de deixar de pagar a correção que ocorreria durante o intervalo de tempo acordado inicialmente, as incorporadoras e construtoras geralmente concedem algum desconto adicional para colaborar com a antecipação de prestações.

Isso pode variar entre 5 a 7% em cima da quantia a ser antecipada. Nesse caso, traz-se o montante a Valor Presente com a porcentagem de desconto adicional dada. Consequentemente, ao juntar essas duas economias, torna-se mais benéfico aplicar esses valores na amortização quando existe um recurso financeiro extra do que em outras alternativas que têm menor rendimento.

Outra questão a considerar é sobre qual parcela antecipar. Como o tempo de pagamento de um imóvel costuma ser longo, é preciso analisar se é bom pagar primeiro as prestações seguintes ou as parcelas finais do débito. O recomendado é optar pelas últimas parcelas, as mais distantes, porque o período de correção que se deixará de pagar é superior, além de haver o desconto adicional.

É indicado entrar em contato com a construtora em que se tem ou se deseja realizar o financiamento para fazer uma simulação no intuito de ver isso em forma de números.

Antes da assinatura do financiamento e depois da emissão do Habite-se

A expedição do Habite-se pela Prefeitura, confirmando que a obra está acabada e habitável, pontua uma alteração na correção do saldo devedor. Ela, geralmente, passa a ser realizada pelo Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), além de haver a inclusão de juros.

Normalmente, após o Habite-se ser emitido, você conta com cerca de 4 meses para realizar a quitação com a construtora, seja por meio de recursos próprios ou com a assinatura do financiamento. Nesse período, o saldo continua a ser corrigido todo mês. Também existe a incidência de juros.

Dependendo da construtora, ao executar uma antecipação o saldo a ser antecipado é trazido a Valor Presente. Você também deixará de pagar a correção por meio do IGP-M, o qual ocorreria nesse período de saldo em aberto.

Como o processo é feito quando há o financiamento com o banco?

Amortização de parcelas após a assinatura do financiamento

Na amortização de prestações depois da assinatura do financiamento, o saldo devedor permanece em aberto diretamente com a instituição bancária e não existe participação da construtora. Normalmente, a maioria dos bancos adota o sistema SAC para a definição mensal do preço das prestações.

Além disso, algumas instituições estipulam uma porcentagem mínima para a realização da antecipação. Portanto, é essencial você verificar isso antes de tentar esse processo. O melhor é contatar o banco para simular o valor das prestações e das amortizações.

Quais são as vantagens de antecipar as parcelas?

Como visto, antecipar valores é sempre uma boa opção, já que reduz o custo de juros e correções monetárias. Ainda diminui o tempo necessário para a quitação do imóvel. Você também obterá um alívio nas economias e reduzirá o montante das prestações, ficando menos tempo preso ao financiamento imobiliário com o banco.

Amortização de parcelas é um recurso útil para acelerar o processo de pagamento de um bem. Para tanto, é preciso analisar bem suas oportunidades e avaliar as regras para fazer isso com a construtora ou banco da sua preferência. Lembre-se também de fazer um bom planejamento financeiro para conseguir acumular valores suficientes para pagar várias parcelas de forma antecipada.

Ficou com alguma dúvida sobre como fazer uma Amortização de parcelas? Entre em contato com nossa equipe para que possamos ajudá-lo!

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