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Compra de imóvel: o que fazer até receber as chaves?

02/01/2019
Compra de imóvel: o que fazer até receber as chaves?

A compra de imóvel é um processo que não acaba com o aperto de mão entre o comprador e o vendedor. Na verdade, ela é o início de uma série de tarefas para quem adquiriu o apartamento — e isso, à primeira vista, pode parecer complicado. Porém, conhecendo todos os procedimentos que deverão ser feitos e planejando devidamente a execução de tarefas, tudo será facilitado.

Quando se compra um imóvel de uma grande incorporadora, como a Cyrela, é certo que você terá todo o suporte necessário, inclusive para resolver suas dúvidas sobre esse processo enquanto ele transcorre — período em que toda ajuda é sempre bem-vinda.

Então, visando colaborar com seu planejamento, elaboramos este post explicando tudo que será preciso providenciar, desde a compra do apartamento até a entrega das chaves. Aproveite a leitura e se organize!

Contrato de compra de imóvel

São muitos os documentos legais lavrados durante o processo de aquisição de um apartamento, e o contrato de compra de imóvel está entre os mais significativos, pois é ele que, de fato, oficializa o negócio entre as partes.

Então, para que o contrato de compra seja elaborado, o comprador precisa entregar a cópia de alguns documentos para a incorporadora:

  • RG;
  • CPF;
  • Certidão de Nascimento ou de Casamento;
  • comprovante de residência;
  • Carteira de Trabalho e extrato do FGTS (caso ele seja utilizado na compra).

Nos casos em que o comprador é autônomo — ou microempresário —, a renda é comprovada mediante a apresentação da declaração de Imposto de Renda e de extratos bancários referentes aos três últimos meses. Se necessário, outros documentos podem ser solicitados

O proprietário recebe o contrato até 90 dias após a assinatura, depois de uma rigorosa verificação dos dados e da documentação apresentada — processo que comprovará a compatibilidade de renda, a inexistência de restrições jurídicas, entre outros. Além do comprador, a incorporadora e o banco financiador também assinam o contrato.

No que diz respeito às despesas com certidões negativas, o comum no mercado é que elas sejam quitadas pelo vendedor, no entanto, é possível que as partes ajustem essa questão de outra forma, visto que não existe uma legislação específica nesse sentido.

Memorial de incorporação e memorial descritivo

A essa altura, o comprador já providenciou uma série de documentos comprobatórios da sua capacidade para adquirir o imóvel e para arcar com os respectivos custos do financiamento.

A construtora, nesse momento, também deve apresentar documentos que comprovem que o empreendimento será entregue conforme acordado contratualmente. Esse procedimento proporciona segurança financeira e jurídica tanto para o comprador quanto para o vendedor do imóvel.

Nessa fase, o documento mais importante é entregue pela construtora: o memorial de incorporação — o conjunto da documentação prévia, devidamente registrada em cartório de imóveis da região em que a construção é feita. Com o registro do memorial, além de deixar todos os proprietários de apartamentos seguros com relação à entrega da obra, a Prefeitura também toma ciência dos detalhes da edificação.

Também é usual que o comprador receba o memorial descritivo, que traz mais detalhes sobre a construção, como o conceito utilizado, a descrição das áreas, os materiais utilizados, entre outros. Todo o processo é detalhado nesse documento.

Constituição do condomínio

A assembleia geral de instalação do condomínio é convocada pela incorporadora assim que é emitido o Habite-se pela autoridade municipal.

Essa reunião tem a finalidade de eleger o corpo diretivo, aprovar o orçamento inicial, pôr os moradores em contato com a administradora e, ainda, gerar uma ata que, ao ser registrada, permite a obtenção do CNPJ que oficializa o condomínio e o habilita a praticar atos jurídicos e fiscais relacionados à administração do edifício.

No dia seguinte à assembleia, os representantes do corpo diretivo fazem uma vistoria e recebem a área comum do empreendimento. Qualquer problema aparente deve ser comunicado à construtora nesse momento de inspeção.

Visitas e vistoria

Quando se adquire um imóvel na planta, é importante acompanhar a obra. A Cyrela, por exemplo, como toda incorporadora de primeira linha, mantém um departamento exclusivo para informar seus clientes sobre a evolução da construção — informação que também costuma ficar acessível no site da construtora — e, no momento oportuno, agenda a visita à obra.

Nessa visita, a equipe de engenharia acompanha os futuros moradores, esclarecendo dúvidas e mostrando a qualidade da construção e dos materiais utilizados nas unidades-modelo do empreendimento. Essa é uma visita técnica, e serve para que sejam verificados os detalhes da conclusão da unidade adquirida, certificando-se de que a construção cumpriu com o combinado e está funcionando perfeitamente.

A Cyrela disponibiliza um checklist para que seus clientes avaliem detalhadamente as condições do novo imóvel. Em geral, em momentos como esse são vistoriados:

  • qualidade dos materiais utilizados;
  • conformidade das peças instaladas com as descritas no contrato;
  • vedação de janelas;
  • funcionamento do sistema elétrico (lâmpadas, tomadas etc.);
  • funcionamento do sistema hidráulico (ralos, descargas etc.);
  • encaixe das portas e das janelas;
  • instalação das fechaduras e trancamento das portas;
  • assentamento de piso e de revestimento;
  • trincaduras ou rachaduras na parede;
  • limpeza pós-obra do ambiente.

Não menos importante, também vale a pena atentar para as áreas comuns do imóvel, e conferir, por exemplo:

  • tamanho de cada dependência;
  • situação das lixeiras;
  • pintura de sinalização das garagens;
  • funcionamento dos elevadores;
  • segurança da área de lazer;
  • facilidade de acesso a equipamentos contra incêndio;
  • iluminação dos espaços externos.

Em caso de vícios aparentes no imóvel novo (que podem ser constatados em até 90 dias, após o recebimento das chaves), o comprador deve registrar junto à construtora uma ação chamada “Obrigação de Fazer” para solução.

Já nos casos de vícios ocultos (ou seja, defeitos que não podem ser vistos sem uma inspeção mais detalhada), o prazo legal para manifestação se estende para um ano. Se a parte responsável pela manutenção não cumprir esse prazo, conforme decisão de instâncias superiores da justiça nacional, o proprietário tem até 20 anos para recorrer litigiosamente, munido do respectivo laudo técnico de engenharia discriminando o erro em questão.

Se for constatado na vistoria, em qualquer um dos compartimentos do imóvel, que há diferença de tamanho superior a 5%, o dono tem direito de exigir o complemento da obra ou abatimento do valor e, em última hipótese, a rescisão do contrato — nos casos em que a solução para esse impasse for abatimento do valor, este deve ser pago à vista e corrigido (cabendo até mesmo ações indenizatórias nesses casos).

Portanto, para que nada passe despercebido e para assegurar total tranquilidade aos clientes, a Cyrela, como falamos acima, fornece um checklist de avaliação das condições do imóvel novo, cômodo por cômodo, considerando em detalhes tudo o que deve ser verificado nessa fase tão importante.

Durante a visita de vistoria do imóvel, um representante próprio da Cyrela acompanha o proprietário para prestar esclarecimentos e também para analisar eventuais problemas encontrados, que serão resolvidos pela construtora o quanto antes.

Sendo assim, a vistoria é essencial para que a construtora consiga o Habite-se junto à Prefeitura, documento fundamental para qualquer edificação, sem o qual não se constitui condomínio, não se pode registrar as unidades em cartório, além de outros impedimentos legais que acabam desvalorizando o imóvel.

Termo de entrega das chaves

Ao receber as chaves, o proprietário do imóvel assina o Termo de Entrega das Chaves. Esse documento marca, por exemplo, a transferência de obrigação do pagamento de impostos da construtora para o morador, além do início do pagamento das taxas de condomínio. Até esse momento, a taxa de condomínio fica a cargo da construtora, que pode, posteriormente, repassar esse custo aos moradores.

Ao assinar o termo de entrega, o novo dono também assume que está tudo correto com o imóvel, que está em plenas condições de uso, tendo sido aprovado na última vistoria. Além disso, nesse momento, ocorre a quitação do valor devido à construtora — a empresa recebe do banco o valor total do imóvel, e o comprador, então, passa a dever o financiamento à instituição financeira conveniada.

Em caso de atraso na obra, o tempo para recorrer à justiça é de até cinco anos, a partir da entrega das chaves ou da expedição do Habite-se, e o proprietário pode solicitar o recebimento de multa por atraso e até indenização por danos morais e materiais.

Com as chaves, também é entregue o Manual do Proprietário, documento elaborado pela incorporadora com orientação de órgãos estaduais de construção civil, que traz, entre outras informações, orientações sobre uso, operação e manutenção do imóvel, além do Termo de Garantia.

No Manual do Proprietário, constam informações do tipo:

  • documentação completa do imóvel;
  • plantas elétricas e hidráulicas;
  • descrição dos principais materiais usados na obra;
  • cópia de contato com fornecedores e com concessionária;
  • tabela de garantia do imóvel adquirido;
  • orientações para manutenções preventivas.

É essencial que todas as etapas tenham sido cumpridas e que os documentos tenham sido entregues pela construtora, pois apenas munido da quitação da unidade, da averbação do Habite-se, da constituição do condomínio e da baixa da hipoteca pelo Cartório de Registro de Imóveis é que o comprador vai conseguir registrar a escritura do bem.

Esperamos que este post tenha realmente ajudado você a identificar as etapas mais importantes da compra de imóvel, desde a assinatura do contrato até a entrega das chaves.

E se você já experimentou (ou está experimentando) situações semelhantes a essa com relação ao seu imóvel novo, que outras observações acredita que deveriam estar em destaque aqui? Conte para a gente nos comentários!

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