Financiamento

Tudo sobre a correção de parcelas no financiamento imobiliário

11/01/2019
Tudo sobre a correção de parcelas no financiamento imobiliário

Para o mercado imobiliário, o cenário atual é marcado pela retomada do crescimento de vendas e consequente melhoria do setor. Segundo diversos especialistas da área, como o próprio Elie Horn — fundador da Cyrela —, estamos nos aproximando de um “novo boom imobiliário” no país.

Esse otimismo pode ser explicado devido a vários fatores, como: a diminuição da taxa de juros; a inflação está controlada; e existe uma tendência de redução do desemprego. Por tudo isso, há uma perspectiva de que ocorra um novo ciclo de crescimento, ou seja, o setor imobiliário nacional está repleto de boas oportunidades.

Por isso, preparamos este post, uma vez que todas as pessoas que já compraram ou pretendem comprar um imóvel parcelado estão sujeitas à correção de parcelas no financiamento imobiliário, e muitas nem sequer sabem o porquê. Se esse é o seu caso, continue acompanhando!

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Como funciona o financiamento imobiliário?

O crédito certamente é um dos principais responsáveis pela expansão do setor, na medida em que viabiliza o pagamento facilitado dos imóveis.

O Custo Efetivo Total (CET) de todos os tipos de financiamento varia entre os diversos credores do mercado. Essencialmente, no custo final de um financiamento imobiliário estão inclusos:

  • juros (taxa Selic serve como referência);
  • amortizações (SAC, Price, SAM etc.);
  • seguros (DFI — Danos Físicos ao Imóvel — e MIP — Morte ou Invalidez Permanente);
  • custos administrativos (varia entre instituições).

As linhas de crédito para financiamento imobiliário são elaboradas a partir de perfis de consumidores, de modo que, para aderir a um programa de crédito imobiliário, é necessário estar enquadrado em todas as exigências impostas pela instituição ou pelo Governo — no caso do Programa Minha Casa Minha Vida, por exemplo.

Tipos de financiamento imobiliário

No Brasil, existem quatro tipos de financiamento imobiliário:

Em linhas gerais, os tipos de financiamento se distinguem pela origem dos recursos, pela taxa de juros, pelas fontes de fundos que podem ser utilizados para pagar/amortizar a dívida (FGTS, por exemplo) e pelos índices de correção (INCC, IGP-M etc.).

Fases do processo de concessão do financiamento

As fases do processo de concessão do financiamento na Cyrela, de maneira simplificada, podem ser descritas assim:

  1. escolha do imóvel desejado;
  2. simulação do financiamento — que é feito com auxílio da Cyrela;
  3. análise de crédito;
  4. análise jurídica;
  5. avaliação do imóvel e visita técnica;
  6. assinatura do contrato de financiamento e registro em cartório;
  7. liberação de recursos.

Embora o Governo Federal, por meio das instituições públicas, subsidie a maior fatia do financiamento imobiliário no país, as instituições privadas também têm linhas de crédito especiais com taxas competitivas.

Portanto, o planejamento para um financiamento imobiliário deve contemplar a pesquisa e a comparação dos CETs oferecidos pelas diversas instituições do mercado.

Quais taxas e índices influenciam a correção de parcelas no financiamento imobiliário?

As taxas e os índices que servem de base para o correção de parcelas no financiamento imobiliário visam, sobretudo, proteger os valores negociados perante as oscilações de preços do mercado decorrentes da inflação.

Essa compreensão abre caminho para o entendimento das taxas e dos índices que incidem sobre as parcelas, em cada uma das três fases da aquisição do imóvel:

1ª fase: da compra até o Habite-se

Na planta ou em construção, o imóvel tem as parcelas pagas à construtora. Por isso, nessa fase elas são corrigidas pelo Índice Nacional de Custo da Construção.

O INCC é calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), com base nas oscilações de preços praticados em materiais, equipamentos e serviços da construção civil em sete capitais — São Paulo, Salvador, Rio de Janeiro, Recife, Porto Alegre, Brasília e Belo Horizonte.

O percentual do INCC que incide sobre a parcela paga à construtora é definido no contrato de compra e venda em D1 (índice aferido no mês anterior ao da parcela vigente) ou D2 (índice de dois meses anteriores).

Reajuste do INCC

Na prática, quando você opta por comprar um apartamento na planta a partir do financiamento imobiliário, consequentemente você também está financiando a construção do empreendimento. Essa construção é passível de mudanças nos custos de materiais, equipamentos e serviços. Em virtude disso, todo mês, o INCC é reajustado e, como o índice também é usado para calcular o seu saldo devedor, as parcelas do financiamento sofrem alterações. 

Um erro bastante comum é achar que o índice é um tipo de juros. Mas isso não é verdade! Ele somente corrige o valor devido para adequá-lo à variação dos custos da construção do imóvel.

No mês de maio, por exemplo, acontece o dissídio da categoria de Construção Civil. Esse fator impacta no reajuste do INCC que, nesse caso, normalmente, é maior que em relação aos meses anteriores.

Em junho de 2019, o INCC chegou a 0,88% (em junho de 2019 é divulgado o índice correspondente ao mês de maio de 2019). 

Diante disso, se o seu saldo devedor é corrigido em D1, o reajuste do INCC com dissídio é aplicado ainda no mês 06/2019. Conforme contrato, a correção é feita com o índice de um mês atrás.

Se o seu saldo devedor é corrigido em D2, o reajuste do INCC com dissídio é aplicado a partir de 07/2019. Conforme contrato, a correção é feita com o índice de dois meses atrás.

Além do contrato, você também pode consultar em sua posição financeira se o seu índice de reajuste é D1 ou D2. Veja como é simples:

  • acesse o Portal do Cliente;
  • clique no ícone Financeiro e em seguida escolha a opção Extrato Financeiro;
  • você encontrará a informação no ícone de ajuda que fica na coluna Valor.

2ª fase: do Habite-se até o financiamento

Esse é o momento em que o comprador paga o imóvel — que já está pronto — à vista, diretamente para a construtora, ou parcelado, por meio de financiamento.

Nesta última hipótese, o comprador assume uma dívida junto à instituição credora, a qual quita o imóvel com a construtora e gera uma dívida ao comprador.

As parcelas do financiamento dessa dívida passam, então, a ser corrigidas periodicamente pelo Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), que é um compilado de outros três importantes índices aferidos pela mesma Fundação:

  • Índice de Preços por Atacado (IPA), que corresponde a 60%;
  • Índice de Preços ao Consumidor (IPC), 30%;
  • Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), 10%.

Assista ao vídeo e veja como funciona o cálculo na Cyrela

3ª fase: a partir do financiamento

A partir do financiamento, além das correções periódicas do IGP-M, o saldo devedor passa a ser atualizado mensalmente pela taxa TR (Taxa Referencial), que é um índice definido pelo Banco Central (BACEN), calculado conforme informações fornecidas pelos 20 maiores bancos do país.

A quitação do saldo devedor nos casos de financiamento imobiliário geralmente é feita com base na tabela SAC (Sistema de Amortização Constante). Dessa maneira, os juros são decrescentes e as parcelas vão diminuindo de valor à medida que o número de amortizações aumenta.

TR

Como descrito anteriormente, a comunicação dessa taxa é de responsabilidade do BACEN, que por meio de pesquisas diárias — TBF (Taxa Básica Financeira) — viabiliza o cálculo da TR em escalas periódicas, isto é, diária, mensal e anual. Além dos financiamentos imobiliários, investimentos como a poupança, o FGTS e os títulos públicos também são influenciados diretamente por essa taxa.

Em posse dessas informações, agora fica mais fácil de entender como funciona a correção de parcelas no financiamento imobiliário. Ainda ficou com alguma dúvida? Deixe sua pergunta nos comentários!

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