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Distrato de imóvel: entenda tudo sobre o assunto

11/02/2020
distrato de imóvel

Antes mesmo de pensar em adquirir um imóvel na planta, é importante atentar para algumas questões fundamentais. Entre elas, estão a identificação dos seus deveres, direitos e riscos envolvidos nesta operação. É importante que o comprador pesquise sobre a reputação e solidez financeira da construtora/incorporadora, além de verificar se ela está submetida ao chamado regime de patrimônio de afetação.

Fernando Barbagallo, coordenador financeira da Cyrela, explica que “patrimônio de afetação consiste na segregação patrimonial de bens da incorporadora para uma atividade específica. O objetivo é assegurar a continuidade e a entrega das unidades em construção aos futuros compradores, em caso de insolvência ou falência”.

É importante entender também que a aquisição de um imóvel na planta gera um compromisso de médio e longo prazo, e desta forma, está exposto a vários fatores não controláveis, tais como: crise econômica, mudanças políticas, redução de renda, desemprego, mudança de domicílio, separação, desvalorização imobiliária, entre outros. Todos estes fatores podem desencadear a necessidade ou o interesse pelo chamado distrato de imóvel. Você já ouviu falar desse termo?

Neste artigo, explicamos o que é, como funciona e como ele pode ser feito, assim, esclarecemos as principais dúvidas sobre o assunto. Confira!

O que é distrato de imóvel? 

Em meados de 2016 — no auge da crise econômica — o Brasil registrou níveis elevados de desemprego e redução da renda familiar, o que gerou grande impacto no poder de compra da população. Como consequência, a atividade econômica do país diminuiu bastante e isso afetou diversas empresas, principalmente as do ramo da construção civil.

Dessa forma, as incorporadoras passaram a enfrentar um grande problema: clientes optando por cancelar negócios já fechados, ou seja, realizar o distrato de imóvel.

No final de 2018, foi sancionada a Lei nº 13.786/18, que veio para trazer mudanças significativas para o mercado imobiliário, com destaque para a segurança jurídica para o setor no que diz respeito a esses cancelamentos.

Fernando afirma que “antes da nova lei, as partes (vendedora e compradora) não tinham segurança jurídica para contratar e distratar, pois o assunto era decidido das mais diversas forma pelo Poder Judiciário”. 

Agora, com essa regulamentação, a expectativa é que as solicitações de distrato de imóvel para contratos de promessa de compra e venda assinados a partir de janeiro de 2019 sejam reduzidas consideravelmente, assim como também é esperada uma redução acentuada na judicialização destas demandas.

Esta expectativa está baseada no fato que a partir da regulamentação da lei, os clientes estão realizando a compra de forma mais consciente e racional e já estão cientes de seus direitos e obrigações em relação ao contrato.

A nova lei vai regrar as consequências do desfazimento do contrato de promessa de compra e venda.

Como funciona?

De acordo com Fernando, há diversos motivos pelos quais o distrato de imóvel pode ocorrer. Veja quais são eles:

  • desistência de compra, na qual o comprador tem um prazo de até sete dias, a contar da assinatura do contrato, para se arrepender da compra, caso ela tenha sido feita fora da sede da incorporadora;
  • desistência do cliente sem inadimplemento da incorporadora, ou seja, sem que haja o atraso de obra superior ao prazo de carência (180 dias);
  • direito de rescisão por parte da incorporadora em que haja inadimplemento por parte do comprador;
  • atraso de obra.

Como calcular a multa?

O cálculo da multa varia de acordo com o motivo do distrato de imóvel. Conheça os modelos utilizados a seguir.

Desistência de compra

A devolução dos valores pagos será feita integralmente, incluindo a corretagem.

Desistência do cliente sem que haja inadimplemento da incorporadora

Se a empresa for submetida ao regime de patrimônio de afetação, deve haver a devolução de 50% do valor pago, com pagamento em até 30 dias após emissão do habite-se ou revenda da unidade.

Caso a incorporadora não seja submetida ao regime, o valor de retenção pela incorporadora não poderá ultrapassar 25% do valor pago e deverá ser feito em parcela única, em até 180 dias após a dissolução do contrato ou 30 dias após a revenda da unidade.

Direito de rescisão da incorporadora

Se o comprador ficar inadimplente, a incorporadora poderá realizar a rescisão do contrato, mediante notificação prévia, e fazer o pagamento conforme o percentual e as condições citadas no item anterior.

Atraso de obra

Se o atraso da obra for superior a 180 dias, o comprador passa a ter o direito de fazer o distrato e receber todos os valores pagos integralmente, além da multa eventualmente prevista em contrato.

 

Como fazer o distrato imobiliário?

Antes de mais nada, o comprador deve avaliar as penalidades que irá sofrer em decorrência da rescisão e estando de acordo, deve entrar em contato com a incorporadora e informar o interesse em realizar o cancelamento.

Como isso beneficia quem quer comprar um imóvel, mas desiste?

“Antes de fechar o negócio, o cliente estará ciente das regras e dos riscos envolvidos em caso de rescisão contratual, além de ter garantido por lei o direito de distratar a unidade em caso de atraso de obra acima de 180 dias com restituição de 100% do valor pago”, sinaliza Fernando.

Outro ponto que merece destaque é a formalização do direito de desistência em até sete dias da data da compra, na qual o cliente vai receber tudo o que foi pago, inclusive o valor desembolsado a título de corretagem. 

Também vale a pena citar a obrigatoriedade para que as incorporadoras realizem a inclusão no contrato de compra e venda do quadro-resumo contendo as principais informações financeiras ao comprador de forma clara, objetiva e de fácil acesso. Entre as principais temos:

  • preço total do imóvel;
  • forma de pagamento;
  • vencimento das parcelas;
  • valor de corretagem;
  • consequências para o distrato. 

É possível devolver um imóvel financiado?

Fernando alega que não é possível devolver um imóvel financiado, visto que o bem já foi dado em garantia ao banco em virtude do empréstimo tomado para quitar o saldo com a construtora.

O distrato de imóvel é uma possibilidade que pode partir de ambos os lados (incorporadora e comprador). Porém, agora ele é devidamente regulamentado por uma lei que veio contribuir com uma maior clareza e transparência sobre os efeitos do desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóveis.

 

O que achou deste artigo? Quer entender melhor sobre como funciona a compra de um imóvel? Então, saiba o que fazer até receber as chaves agora mesmo!

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