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Entenda tudo sobre a importância da escritura de imóveis – Parte 2

03/01/2019
Entenda tudo sobre a importância da escritura de imóveis - Parte 2

Para a maioria das pessoas, a compra de um novo imóvel é uma grande conquista pessoal. No entanto, na mesma proporção que essa aquisição é uma fonte de grande satisfação, ela envolve algumas dúvidas, sobretudo em relação ao processo burocrático.

Para eliminar qualquer incerteza que possa surgir sobre esse assunto, daremos continuidade ao nosso último artigo em que abordamos sobre a importância da escritura de imóveis. Ao continuar sua leitura, você vai aprender um pouco mais sobre o processo de transmissão da propriedade de um imóvel. Confira!

Direito de propriedade do imóvel

Agora que você já aprofundou seu conhecimento sobre a escritura e o registro na matrícula do imóvel, talvez ainda reste a dúvida sobre a propriedade do bem. Quando se trata de uma escritura de um apartamento quitado, é válida a máxima de que “o dono é quem registra”.

Mas como a maioria das compras e vendas de imóveis acontecem por meio da contratação de um financiamento imobiliário, tudo muda de figura e paira a dúvida: quem é o dono do imóvel? Isso vai depender da forma como o negócio foi feito.

A seguir, as duas formas mais usuais, que são:

Imóvel adquirido por financiamento com alienação fiduciária

Considerado o tipo mais comum de financiamento imobiliário, a alienação fiduciária é uma categoria de empréstimo em que o devedor tem o direito de posse do imóvel adquirido. No entanto, enquanto existir débito, a propriedade fica com a instituição financeira.

O imóvel será transmitido apenas após o pagamento total da dívida. Enquanto isso, o comprador poderá utilizar o bem, sendo que, caso exista o desejo de realizar mudanças ou de vender o imóvel penhorado, será necessário que o credor seja informado. Em situação de venda, o valor obtido é normalmente usado para quitar o restante do saldo devedor.

Imóvel adquirido por financiamento com garantia hipotecária

Muito popular nos Estados Unidos, o financiamento com garantia hipotecária — ou, simplesmente, hipoteca — é um empréstimo em que um imóvel é posto como garantia. Essa é uma ótima opção para quem deseja adquirir um valor elevado de crédito, que deverá ser pago em longo prazo e com juros baixos.

Sendo assim, ao adquirir um novo imóvel, o comprador deve utilizar o seu antigo como parte da garantia do financiamento imobiliário. Nesse caso, para se ter mais segurança, é importante ler todas as condições do contrato.

Como especialistas podem ajudar nesse processo?

Por se tratar de um negócio jurídico, a compra de um imóvel envolve muitos detalhes. Sendo assim, a falta de um ato ou um documento pode invalidá-lo por completo. Por isso, ao adquirir seu apartamento, pode ser interessante contar com a ajuda de especialistas para obter sua escritura de imóveis com o menor esforço e sem riscos.

Aquisição de imóvel de pessoa física

Imóveis mais antigos, em geral, estão registrados em nome de pessoas físicas, suscetíveis portanto a agravos sofridos pelo proprietário. Exemplo disso é o caso em que recai sobre o apartamento a penhora para futuro leilão. Para resguardar o negócio, é importante que, ao elaborar o contrato de compra e venda, o comprador exija do vendedor — além dos documentos que identificam as partes do negócio — as seguintes certidões negativas:

  • ações na Justiça Federal;
  • ações cíveis;
  • interdição, tutela e curatela;
  • ações das Fazendas Estadual e Municipal;
  • protesto de títulos.

Caso o vendedor seja dono de um comércio, precisa apresentar também certidões negativas de débito de:

  • tributos e contribuições federais;
  • dívida ativa da União;
  • INSS.

Se o vendedor reside em município diferente da localização do imóvel, ele deverá apresentar as certidões negativas relativas às duas localidades. Outra ressalva ocorre no caso de ser encontrada alguma certidão positiva. Nesse caso, é preciso ter acesso ao teor da ação.

Além de toda essa documentação, é preciso acrescentar, caso exista, a certidão dos cônjuges das partes envolvidas e outros atestados relativos ao imóvel, com o objetivo de confirma a inexistência de dívidas e de que o vendedor seja, de fato, o proprietário. Há também os instrumentos legais, como recibo de sinal ou o contrato de promessa de compra e venda, fora outras obrigações, como quitação de IPTU e ITBI.

Com tantas variáveis, é aconselhável contar com o suporte de um especialista no assunto — um advogado do ramo imobiliário, por exemplo —, para que não fique nenhum ponto sem a devida atenção. A falta desse cuidado pode resultar em prejuízos, seja pelo negócio como um todo ou mesmo por retrabalhos no levantamento de toda a documentação necessária. Os profissionais dessa área têm a expertise necessária para ajudar a fechar o negócio mais importante da sua vida!

Aquisição de imóvel de incorporadora

Os benefícios de se adquirir o imóvel de uma incorporadora — especialmente na compra direto da planta — costumam atrair diversos consumidores.

Logo de início, há uma vantagem financeira — que pode chegar a uma economia de 30% com relação ao valor do imóvel já concluído — acrescida de uma valorização do bem após o término da construção. Além disso, tem o tempo para planejar a mudança, a possibilidade de personalização e a menor burocracia.

Ao escolher a incorporadora, procure saber quanto tempo ela tem de mercado, conheça alguns dos empreendimentos já entregues e avalie o padrão de qualidade dos seus imóveis. Para que seu planejamento não desande, também pesquise se a empresa garante a pontualidade na entrega.

Averiguar a saúde financeira da empresa também é essencial, uma vez que ela precisa entregar o empreendimento com a qualidade prometida — inclusive com todos os detalhes das áreas comuns — e no prazo combinado. Na maioria dos casos, por serem de capital aberto, as incorporadoras publicam documentos destinados a investidores e que podem demonstrar os resultados dos últimos períodos. Verifique esses dados para se sentir seguro ao realizar o negócio.

Financeiramente, você ainda precisa analisar como ocorre o pagamento até a entrega das chaves, o tipo de financiamento — com o banco ou com a incorporadora —, a amortização do saldo devedor e a possibilidade de antecipação de parcelas do imóvel. Afinal, quanto antes você terminar de quitar seu apartamento, mais rápido terá em mãos a escritura definitiva!

Partindo para a estrutura, ao adquirir seu imóvel na planta, você pode personalizá-lo, garantindo, assim, o nível de conforto esperado para sua família desde o momento do recebimento das chaves. Dessa forma, além de poder escolher o número de cômodos, uma possível integração da sala com a varanda, por exemplo, ou a inclusão de uma bela cozinha americana, também é possível solicitar a instalação de itens decorativos ou mesmo de aparelhos de ar-condicionado. O interessante dessa personalização é que o custo é somado ao valor financiado e todos os detalhes serão feitos por uma equipe especializada que conhece o seu imóvel como ninguém.

Por fim, ao chegar à parte mais burocrática, também há a vantagem de se evitar certos trâmites obrigatórios quando se trata de um negócio com pessoa física. A incorporadora, ao iniciar as obras, já dá entrada com documentos atestando a existência e a propriedade do imóvel. A companhia também vai ser responsável por cuidar da obtenção do Habite-se e do pagamento do IPTU até o momento da entrega das chaves.

Entregue o apartamento, cabe ao comprador registrar o instrumento particular com validade de escritura pública, tornando-se, assim, proprietário do imóvel e, daí em diante, ele será responsável pelo pagamento do financiamento imobiliário, dos emolumentos dos cartórios, além dos impostos incidentes sobre o registro e sobre a posse do bem.

Todo o processo com a incorporadora é acompanhado por profissionais especializados e capacitados para orientá-lo, evitando prejuízos ou mesmo a dor de cabeça de ter que reapresentar documentos ou procurar por certidões da outra parte do contrato. De fato, trata-se de um negócio muito mais simples e, por que não dizer, mais seguro e garantido.

Como conservar sua escritura?

A perda de qualquer documento sempre causa transtornos, seja por causa do custo da solicitação de uma segunda via ou mesmo pelo trabalho de procurar novamente por outros documentos acessórios para conseguir outra cópia. Muitas vezes, o manuseio inadequado também causa a inviabilidade do documento, obrigando o titular a procurar os órgãos responsáveis para adquirir outra via.

Uma escritura é um papel muito importante para perecer dessa forma. Mais sério ainda é quando o documento é perdido e, se encontrado por pessoas de má índole, pode ser alvo de estelionato. Dessa forma, para conservar ao máximo a sua escritura de imóveis, faça o seguinte:

  • não a dobre, mantenha o documento aberto;
  • guarde-a em uma pasta, para que não amasse;
  • manuseie sua escritura somente quando necessário e com as mãos limpas;
  • evite usar materiais oxidantes próximo ao documento;
  • mantenha a escritura longe de fontes de calor;
  • tenha cópias para apresentar, nos casos em que o original não é necessário.

Por fim, em caso de perda ou roubo, como ocorre com qualquer documento pessoal, faça um boletim de ocorrência, pois isso o resguardará se houver mau uso da escritura.

Há, ainda, a possibilidade de manter a escritura e a matrícula do imóvel em meio digital. Em alguns estados do país, o serviço notarial e de registro está integrado digitalmente, o que torna possível requerer certos comprovantes pela internet — bem como a segunda via. Tanto para expedir documentos como para obter uma cópia, é preciso ter certificado digital e acessar uma área restrita do sistema. A consulta também é possível mediante cadastro e toda a navegação se dá em ambiente seguro.

Vale lembrar que, apesar de ser sustentável e seguro, esse é um serviço que não deve substituir tão cedo as fichas arquivadas nos cartórios. Dada a extensão do território nacional e a quantidade de registros existentes, uma substituição total do sistema de arquivamento ainda é impensável. Mas não resta dúvida de que esse sistema já é de grande ajuda e proporciona uma segurança extra, ao contar com os documentos digitais.

Depois de ler este post, você pode dizer que se tornou um expert em escritura de imóveis e em tudo o que diz respeito à aquisição desse tão sonhado documento, não é verdade?

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