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Entenda tudo sobre a importância da escritura de imóveis – Parte 1. Confira todos os passos neste infográfico!

03/01/2019
Entenda tudo sobre a importância da escritura de imóveis - Parte 1

A escritura de imóveis é o documento que marca a realização de um dos maiores sonhos de grande parte das pessoas: a compra de um apartamento.

No entanto, independentemente de você ter optado por adquirir um imóvel na planta ou pronto para morar, a alegria gerada pela compra começa a dar lugar às dúvidas, pois a regularização do bem é um processo com muitas etapas, documentos e procedimentos, e isso tudo pode ser bem confuso para quem é leigo no assunto.

Muitas perguntas podem surgir, nesse momento. Por exemplo: é preciso somente a escritura para ser considerado o proprietário do imóvel? E a matrícula, quem providencia? Quem é o dono do apartamento adquirido por financiamento? É mais seguro comprar de um particular ou de uma incorporadora? Como guardar a escritura de forma adequada?

A resposta para essas questões pode ajudar você a decidir qual é a melhor forma de adquirir seu imóvel, garantindo a segurança na transferência de propriedade.

A fim de responder as principais dúvidas sobre o assunto, preparamos este post para que você saiba tudo sobre a escritura de imóveis — desde a importância desse papel até seu registro e guarda. São informações muito úteis que tornarão essa fase da sua vida um pouco mais simples e descomplicada. Aproveite a leitura!

O que é a escritura de imóveis?

A escritura é elaborada por um tabelião e é o documento pelo qual a propriedade de determinado bem é transferida de uma pessoa para outra. Para que tenha efeito perante terceiros, ela deve ser firmada diante de duas testemunhas. Portanto, é um atestado oficial sobre o negócio realizado.

Diferença entre escritura e matrícula de imóveis

Como vimos, a escritura é o ato de transferência do bem — seja por compra e venda, doação, dação em pagamento, entre outros —, sempre por meio de um registro público. Para tanto, as partes devem comparecer ao Tabelionato de Notas, onde será anotado todo o histórico da transação. Como tratamos da compra de um apartamento, no documento vão constar informações sobre o comprador e o vendedor, com toda a documentação necessária de cada parte, o preço acordado, a forma de pagamento, as condições do financiamento, a data da entrega das chaves, entre outras informações relevantes.

A matrícula é a certidão que individualiza o imóvel, descrevendo-o e identificando sua correta localização. Além disso, ela conta com o registro e as averbações, demonstrando a situação jurídica do apartamento. A escritura fica registrada nesse documento, mostrando que houve a transmissão da propriedade para o comprador. Trata-se de um registro público e, portanto, a matrícula pode ser solicitada por qualquer pessoa que se dirija ao cartório. Recomenda-se, inclusive, que interessados em comprar imóveis usados requeiram a matrícula a fim de atestar a regularidade do bem e evitar fraudes.

Portanto, podemos entender que, legalmente o comprador só é considerado proprietário quando é feito o registro dessa escritura na matrícula do imóvel — mesmo que já tenha uma escritura feita no Cartório de Notas provando a aquisição do apartamento. Somente assim é dada a transferência definitiva da titularidade com todas as suas obrigações acessórias, como pagamento de IPTU e condomínio.

Documentos necessários para a obtenção da escritura

Para se obter a escritura, após a quitação, as partes envolvidas na compra e venda do imóvel — ou seus procuradores legalmente constituídos — devem ser dirigir ao Cartório de Notas. O comprador, precisa apresentar os seguintes documentos:

  • RG;
  • CPF;
  • Certidão de nascimento ou de casamento (com no máximo 90 dias);
  • Comprovante de residência.

Sendo casado, o comprador também precisa levar os documentos do cônjuge. Há cartórios que podem exigir certidões pessoais das partes envolvidas. Como isso costuma variar de acordo com o estado e o município, recomenda-se verificar localmente.

A incorporadora deve ter passado para o comprador o contrato de compra e venda, um comprovante de quitação da unidade, averbação do Habite-se e a baixa da hipoteca do imóvel pelo Cartório de Registro de Imóveis.

Por que você precisa contar com a escritura como garantia?

A compra de um imóvel residencial é um negócio que envolve uma importante soma em dinheiro, momento em que se adquire, normalmente, uma dívida considerável que deve ser paga durante alguns anos. Além disso, trata-se da aquisição de um bem durável, do qual se espera qualidade total, recaindo sobre o vendedor a responsabilidade de cumprir essa expectativa tão natural do comprador.

Diante de um negócio de tamanha importância, é essencial ter uma garantia. E a escritura pública — ou o documento particular que, mediante registro do oficial tabelião, adquire força de escritura — é a garantia de que o novo proprietário precisa. Esse documento, sozinho, constitui a prova de realização da compra e venda, e, ao ser devidamente registrado, atesta o direito de propriedade do novo comprador sobre o bem adquirido.

Como o registro da escritura ocorre na matrícula, caso alguém, agindo com má-fé, lavre mais de uma escritura atestando a venda do mesmo apartamento, isso pode ser detectado mediante a análise da papelada. Nesse caso, a pessoa que fez o registro primeiro é a proprietária do imóvel perante a lei.

Por isso, ao adquirir um imóvel mais antigo, é importante verificar antes a matrícula para saber quem é, de fato, o proprietário — e se, sobre ele, não recai nenhuma pendência jurídica que possa prejudicá-lo.

Em que ponto da compra você recebe a escritura?

A rigor, uma escritura de imóveis pode ser feita assim que o processo de compra e venda é finalizado.

No caso de uma compra à vista, esse marco fica muito claro e, não havendo dívidas a serem quitadas ou obrigações que impeçam o prosseguimento da transferência de posse, o registro da escritura pode ser feito prontamente após a aquisição.

No entanto, quando a aquisição ocorre mediante financiamento, um instrumento particular que prevê a alienação fiduciária ou a hipoteca do apartamento tem efeito de escritura pública, nos termos do art. 38 da Lei 9.514/1997.

Assim, é assegurado o direito de propriedade do comprador do imóvel, e também é garantido o recebimento do valor da dívida feita com o financiamento do bem. Esse documento é registrado em cartório e, mediante a comprovação da quitação da dívida, o oficial competente deve cancelar o registro da propriedade fiduciária.

Quais custos estão envolvidos na obtenção da escritura?

Existem alguns custos envolvidos no processo e que precisam ser incluídos em seu planejamento financeiro, pois eles podem impactar o orçamento mensal, que já conta com o pagamento do saldo devedor após a compra de apartamento. Veja quais são eles!

Taxas dos Cartórios

Para obter a escritura, há duas taxas principais a serem pagas, uma para o Cartório de Notas e outra para o Cartório de Registro de Imóveis. A taxa do registro é baixa, já a da escritura é mais alta e varia de acordo com o município em que o apartamento está localizado.

Essa taxa é estabelecida pelo Poder Judiciário do Estado e é calculada de acordo com o valor venal do imóvel, isto é, o preço estimado pelo governo, tendo em vista as informações constantes no Registro de Imóveis ou o valor declarado pela incorporadora. O preço para emissão da escritura será, então, equivalente a 2% ou 3% desse montante. Para saber com exatidão, é preciso consultar a tabela vigente no seu estado e também obter informações sobre o valor dos imóveis com a Prefeitura.

ITBI

Há ainda o ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis —, valor devido à Prefeitura do município em que o imóvel se localiza. Ele deve ser pago assim que se faz a aquisição do apartamento, e a oficialização do processo de compra e venda só ocorre mediante seu acerto.

Esse tributo varia entre 2% e 3% do valor venal do imóvel. A emissão da guia para pagamento e as regras também variam de acordo com o município. Por isso, é recomendável procurar o atendimento da Prefeitura para ter informações mais precisas. Procure saber, principalmente, o prazo para pagamento e a possibilidade de parcelamento — disponível em algumas cidades.

A escritura pode ser obtida sem o pagamento do ITBI. No entanto, o registro só é possível mediante comprovação da quitação desse tributo, sendo, portanto, um custo obrigatório. Outra informação muito importante é que alguns proprietários podem se enquadrar em uma categoria que recebe o desconto de 50% dos rendimentos de escritura e registro. Esse é o caso de quem adquire seu primeiro imóvel residencial — mas, nesse caso, há um limite máximo do valor do bem adquirido. Essa informação deve ser verificada nos cartórios da cidade em que se localiza o apartamento.

Como e por quanto tempo conservar a escritura?

Devido a importância da escritura de imóveis, esse documento deve ser arquivado permanentemente, pois ele atesta a propriedade do bem. No caso de um imóvel recém-adquirido, também vale a pena armazenar a proposta de compra e venda, o contrato e todos os comprovantes de pagamento até o momento da lavratura e do registro da escritura.

De preferência, armazene os documentos em caixas fechadas, longe da umidade e do calor excessivo, e, se possível, em embalagem de plástico capaz de isolar os papéis e mantê-los seguros contra a ação do tempo e de insetos (como cupins e traças).

Onde estão os cartórios de notas que indicamos?

Para facilitar sua pesquisa sobre cartórios mais próximos, confira quatro entidades confiáveis e que indicamos.

  • São Paulo: 9º Cartório de Notas — Rua Marconi, 124, República, São Paulo/SP;
  • Rio de Janeiro: 15º Ofício de Notas — Rua do Ouvidor, 89, Centro, Rio de Janeiro/RJ;
  • São Luís: 3º Ofício de Notas — Avenida dos Holandeses, 36 lj. 36, Calhau, São Luís/MA;
  • Porto Alegre: 5º Tabelionato de Notas — Rua Siqueira Campos, 1185, Porto Alegre/RS.

Neste post, você descobriu qual é a importância da escritura de imóveis, qual é a diferença entre ela e a matrícula do imóvel, quais documentos são necessários para o processo e outras informações importantes sobre o assunto.

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