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O guia prático para a manutenção preventiva do seu apartamento

14/06/2019
O guia prático para a manutenção preventiva do seu apartamento

A aquisição de um imóvel de alto padrão está entre as metas de vida de muitas pessoas. E esse investimento significa ter um ambiente amplo e confortável em um condomínio com todas as facilidades, em uma boa localização, além de outras vantagens.

No entanto, para que esse grande sonho não se transforme em pesadelo, muitos cuidados devem ser tomados, e eles começam antes mesmo da compra, quando você deve procurar por uma incorporadora conhecida por entregar imóveis de qualidade, e se estendem pelo tempo em que você é o proprietário — com a manutenção preventiva de apartamento.

Mas é preciso mesmo ter esse trabalho? Como se faz a manutenção? Então meu imóvel vai ficar eternamente em obras? Para responder a perguntas como essas e trazer mais informações sobre o assunto, elaboramos este guia prático. Nele, você vai saber tudo sobre a manutenção preventiva.

Esperamos que a leitura seja muito útil para você! Aproveite!

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O que é manutenção preventiva de apartamento?

A manutenção deve ser pensada e programada, pois, apesar de o imóvel ser um bem durável, ele sofre os impactos do tempo e de uso. Assim, é fundamental planejar ações que recuperem o desempenho dos elementos e sistemas construtivos, conforme previsto em projeto e dentro do seu prazo de vida útil.

De forma mais simples, tendo adquirido o imóvel na planta ou pronto para morar — e ainda que seu apartamento pareça tão novo quanto no primeiro dia de mudança —, é necessário fazer periodicamente a verificação e o reparo de tudo aquilo que o mantém em funcionamento.

Então, além das paredes, devem ser observadas as instalações elétricas e hidráulicas, bem como os elementos de acabamento. Tudo isso deve ser feito com base em um diagnóstico técnico, que leva em conta não apenas as observações dos usuários do imóvel, mas também as informações da vistoria geral da edificação.

Uma assistência técnica especializada em manutenção preventiva, como a da Cyrela, é regida por uma norma que dita prazos para cada sistema do imóvel a ser averiguado.

Também apresenta instruções sobre como isso deve ser tratado em determinadas situações, como quando aparece fissura ou falha ou se faz necessária uma limpeza. O mesmo documento é passado para os clientes da Cyrela por meio do Manual do Proprietário, de cartilhas de manutenção, entre outros informativos.

De maneira geral, há, ao menos, três tipos de manutenções que podem ser realizadas em imóveis, bem como em maquinários e veículos. Explicaremos cada um para mostrar que a manutenção preventiva é a mais indicada para apartamentos. Confira!

Manutenção corretiva

Esse tipo de cuidado acontece depois que algum dano já ocorreu. A manutenção corretiva deve ser evitada ao máximo, pois, em geral, tem um custo maior, uma vez que podem ser identificados danos decorrentes do problema inicial, os quais também deverão ser sanados.

Exemplo disso seria o reparo em uma infiltração que poderia ter sido evitada com a manutenção adequada da vedação do box ou com a impermeabilização das áreas úmidas.

Manutenção preditiva

A manutenção preditiva leva em consideração o estado e a durabilidade média dos equipamentos. Assim, trata-se de uma forma mais barata para conservar os bens. No entanto, os dados considerados para efetuar a manutenção são presumidos — e nem sempre com a precisão adequada, o que pode ocasionar um dano maior.

Manutenção preventiva

Realizada de forma periódica, a manutenção preventiva se antecipa à ocorrência dos problemas. Dessa forma, antes que ocorra uma avaria ou o desgaste natural de alguma estrutura do seu apartamento, uma ação já foi tomada. Normalmente, esse tipo de manutenção representa um custo bem menor do que um conserto de última hora.

Por que fazer a manutenção preventiva?

A manutenção preventiva é tão importante que ela é prevista no Manual do Proprietário dos empreendimentos imobiliários, seguindo recomendações dos órgãos reguladores de habitação e construção civil. Esse procedimento garante a funcionalidade do apartamento, o aumento da vida útil e, principalmente, a segurança do uso das instalações e dos sistemas da edificação.

Quando a manutenção não é priorizada, os gastos com reparos corretivos e reformas são maiores e ocorrem de forma mais acentuada e precoce nos imóveis.

Do mesmo modo, quando ela é realizada sem critério, sem planejamento, pode haver falhas que vão gerar gastos indevidos, danos materiais, físicos e psicológicos aos usuários e a terceiros — além de desvalorização acentuada do imóvel, impedimento ao uso, interdições etc.

A seguir, veremos com mais detalhes as principais razões para manter em dia a manutenção preventiva do apartamento.

Economia e valorização do imóvel

Como mencionado, o fator econômico é um dos grandes motivos para manter em dia os procedimentos de conservação do seu imóvel. Assim, a manutenção preventiva não deve ser considerada um gasto, mas um investimento que vai ajudar a evitar grandes despesas no futuro.

Combinadas com procedimentos cotidianos de cuidado, essas ações vão resguardar seu patrimônio — tanto para preservar o conforto e a segurança da sua família quanto para manter o seu imóvel valorizado. Também é importante mencionar a garantia do imóvel, que costuma ter, entre suas condições de validade, a exigência de se efetuar manutenções preventivas.

Redução de riscos e prejuízos

O uso frequente desgasta o imóvel da mesma forma como ocorre com uma máquina. Por ser um bem mais durável, é possível que os danos evoluam de forma silenciosa, só aparecendo no caso de um quadro irreversível, que vai exigir um custo ainda maior de reparo.

O maior problema, no entanto, é quando o dano aparece na forma de um acidente, o que, além do abalo psicológico, pode trazer prejuízos e até mesmo indenizações, se envolver terceiros. Claro que essa é uma situação extrema, mas isso é importante para ilustrar como questões dessa natureza são evitáveis quando se trabalha preventivamente. A manutenção deve se antecipar aos riscos, trabalhando em cima do problema antes que ele se agrave.

Tranquilidade para sua família

Outra questão importante a se considerar é que, vivendo em condomínio, a certeza de que as instalações do seu apartamento estão em dia garante mais tranquilidade para você e para a sua família.

Um vazamento em sua unidade, por exemplo, pode causar estragos em outro imóvel. Além do prejuízo dobrado, pois você deverá arcar com os dois reparos, a situação ainda pode criar uma indisposição com o vizinho. E isso é um desconforto que também atinge os seus familiares.

Além disso, um problema sério em um cômodo faz com que ele fique inutilizável por um longo período, até que sejam concluídas as obras para reparar o dano.

Como vimos, a manutenção preventiva de apartamento só traz benefícios. Por isso, ela precisa ser incluída na programação cotidiana do lar — trata-se de um investimento essencial!

Quem é responsável pela manutenção preventiva?

Quando se estabelece o condomínio, várias responsabilidades são definidas entre condôminos, síndico e conselhos consultivo e fiscal.

Assim, algumas regras relacionadas à manutenção podem ser estipuladas — e nesse caso, elas envolvem inclusive a incorporadora —, levando em consideração especialmente as normas técnicas ABNT NBR 5674, “Manutenção de edificações – Procedimento”, e ABNT NBR 15575, “Edificações habitacionais – Desempenho”.

Vamos detalhar, então, as responsabilidades de cada um dos envolvidos na manutenção preventiva do apartamento.

Incorporadora

  • Fornecer o Manual de Uso e Manutenção do Imóvel, com todas as informações importantes para o uso correto da edificação, com o objetivo de atender ao que se espera do imóvel em termos de durabilidade e desempenho.
  • Prestar assistência durante o período coberto pela garantia do imóvel, fazendo os reparos que se fizerem necessários, sem ônus para o proprietário, desde que tenham sido respeitados os prazos legais atinentes ao caso.

Proprietário

  • Observar e cumprir o que é estipulado no Manual do Proprietário.
  • Fazer a manutenção preventiva, com a contratação de profissionais qualificados e credenciados pela construtora.
  • Permitir acesso dos profissionais indicados pela construtora para a efetuação de vistorias técnicas.
  • Respeitar os prazos estipulados no Código de Defesa do Consumidor para a comunicação de vícios na construção, solicitando a assistência técnica da construtora e mantendo o registro de vistorias e manutenções.
  • Manter o Manual do Proprietário atualizado e, em caso de revenda do imóvel, repassá-lo ao novo morador.

Outra norma de grande importância é a ABNT NBR 16280. Ela menciona a necessidade de os proprietários fazerem um plano de reforma antes de alguma modificação ser executada.

Isso garante que o condomínio tenha atuação em conjunto com os proprietários para que eles não façam nenhum tipo de modificação ou algo que possa prejudicar a estrutura do prédio. É um ponto para o qual os proprietários das unidades autônomas também devem atentar.

A norma aponta para a oportunidade de a construtora se envolver e acompanhar todo esse processo caso queira. Porém, a responsabilidade legal com o prédio após a sua construção e entrega é do síndico, e não mais da incorporadora.

A empresa, todavia, é responsável por fornecer a garantia do sistema, pelo projeto e pela execução. Basicamente, os responsáveis pela manutenção são o condomínio e os clientes que compraram os apartamentos.

Quais itens exigem maior cuidado?

Existem itens que merecem especial cuidado quando o assunto é manutenção. Por exemplo, o rejunte das peças cerâmicas, pois, caso não esteja íntegro, podem ocorrer problemas de infiltração para unidades vizinhas — especialmente as que estão abaixo do apartamento. Outros pontos que dão mais problema e que merecem atenção são:

  • a limpeza de ralo — se o proprietário não fizer uma higienização correta nessa peça, pode ocorrer o alagamento do banheiro durante o banho. O ralo pode ficar saturado ou gerar um problema de retorno de água;
  • a higienização de sifão;
  • a conservação das peças hidráulicas de banheiro;
  • a regulagem da louça sanitária de descarga;
  • a ventilação da unidade para evitar mofo — é preciso manter a ventilação em unidades que não têm janela no banheiro, ou seja, em que as pessoas tomam banho com tudo fechado. Esses ambientes acumulam muita umidade, gerando reclamações.

Que dicas práticas servem para realizar alguns desses processos adequadamente?

Há alguns procedimentos fáceis de serem aplicados pelos proprietários de imóveis na hora de lidar com os itens acima, não sendo necessário contratar uma pessoa para realizar o trabalho. São cuidados pontuais que geram grande resultado e ajudam a manter o apartamento organizado. Confira quais são adiante!

Reparar o rejunte e fazer a vedação

No Guia de Manutenção Preventiva da Cyrela há a indicação de que esse item deve ser verificado a cada seis meses. Se tiver algum ponto do rejunte que seja raspável, é importante ter um utensílio chamado raspador para executar esse procedimento.

A ferramenta é fácil de se adquirir em uma loja de construção. Para colocar um rejunte novo, não é preciso de um pedreiro ou técnico. Basta aplicá-lo conforme as especificações do fabricante.

Limpar ralo de banheiro

A limpeza de ralo é algo bem simples. É possível fazê-la, por exemplo, mensalmente. Para isso, é interessante tirar a tampa do ralo. Caso haja acúmulo de sujeira, faça a limpeza com utensílios próprios, não jogando os resíduos no canal hidráulico.

É preciso cuidado para não usar nada pontiagudo. Por exemplo, faca e cabo de vassoura. Esses itens podem causar danos ao ralo, o que é ainda pior do que não ter realizado a manutenção.

Lidar com mofo

Sobre o mofo, a recomendação é de que sempre tenha ventilação diária no apartamento. Para isso, é indicado abrir as janelas e as portas pelo menos uma vez ao dia. Deixe ventilar:

  • quarto;
  • banheiro;
  • sala;
  • lavanderia;
  • armários da cozinha — o fundo do armário é um local propício para acumulação de mofo.

Instalar armário adequadamente

É importante não instalar o fundo do armário na parede. Coloque um pedaço de madeira entre um e outro para evitar que a umidade se acumule no fundo, bem como nas roupas dentro dele.

Instalar e higienizar o sifão

Para realizar a limpeza de um sifão, feche o registro da água, rosqueie a peça (ou o copo do sifão, caso seu modelo tenha um) e a limpe. Você pode usar um pano de limpeza. Higienize também a saída da válvula de escoamento (saída da pia). Se precisar firmar a peça ao recolocá-la, bem como reforçar a vedação para não ocorrer vazamentos, passe fita veda-rosca.

O que é a tabela de garantia e quais são os cuidados com o fim do período de garantia?

A tabela de garantia vem inserida no Manual do Proprietário. Nela, constam as datas de garantia de todos os itens do imóvel, e é feita com base nas normas de edificações, sendo também uma norma.

Um exemplo é a fachada — a área externa do prédio. A Cyrela dá a garantia da pintura, até mesmo para cobrir fissuras, durante três anos.

Nesse caso, a ideia é que a cada três anos seja feita uma manutenção. Se isso não acontece, começa a ocorrer uma deterioração precoce na fachada, o que é uma situação comum porque se trata de algo caro para ser cuidado. Contudo, caso a manutenção não seja feita, ela poderá ter um custo maior ainda, uma vez que a partir do terceiro ano já não há garantia da construtora.

Portanto, o condomínio terá que pagar por toda a manutenção mesmo quando havia a possibilidade de parte ser de responsabilidade da construtora. Para evitar esse tipo de situação que onera os proprietários, é importante cobrar do condomínio a manutenção dentro do período recomendado.

Em resumo, na tabela referida você encontrará vários prazos de garantia de elementos do imóvel, como do sistema de impermeabilização, para instalações elétricas, entre outros elementos.

Veja, no infográfico, itens do imóvel e o período de garantia de cada um. Lembre-se de que o prazo começa a valer a partir da emissão do Habite-se do empreendimento! 

Basicamente, a principal recomendação que se pode dar é cuidar daquilo que é seu. É possível traçar um paralelo com o exemplo de um carro. É muito comum que um veículo que rodou 10 mil quilômetros precise trocar o óleo, e o proprietário sabe disso.

Faz-se necessário ter essa mesma “cultura” em relação ao apartamento, ou seja, a noção de que é muito mais caro fazer a manutenção corretiva desse imóvel se comparado à preventiva.

Como foi possível perceber, esse tipo de manutenção é uma atividade essencial para a conservação de um apartamento. Além de garantir que o bem esteja em boas condições de uso, ela proporciona maior economia ao proprietário, pois evita a ocorrência de problemas que necessitarão de reformas caras.

Devido a essa importância, a Cyrela oferece ao seu cliente uma assistência técnica que o auxilia nas questões referente à manutenção preventiva e aos reparos necessários em seu imóvel. Para isso, basta entrar no nosso Portal de Relacionamento com o Cliente da Cyrela e acessar a área referente à assistência técnica.

Ficou com alguma dúvida sobre como realizar a conservação do seu apartamento? Compartilhe nos comentários para que possamos ajudar você!

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