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Como funciona o saldo devedor após a compra do apartamento?

27/12/2018

Quando falamos sobre compra e venda de imóveis, sempre surgem dúvidas em relação ao saldo devedor após a aquisição do apartamento. Isso acontece principalmente porque o saldo é ajustado, logo, há mudança no seu valor ao longo do tempo.

O saldo devedor é uma das partes essenciais de um investimento desse porte. Para entender mais sobre o assunto, continue a leitura deste post!

O que é o saldo devedor?

O saldo devedor é a quantia em aberto do valor total do contrato, a diferença entre o total da operação e a soma de todos os valores que já foram pagos.

Essa diferença é reajustada mensalmente, de acordo com a taxa de juros estabelecida em contrato, e abatida do montante amortizado em cada pagamento.

Quando você faz a compra de um apartamento na planta com uma construtora e o valor não é quitado à vista, são feitos dois pagamentos diferentes.

O primeiro é aquele relacionado às parcelas reajustadas mensalmente até o momento da finalização das obras. O segundo é o pagamento das parcelas que dizem respeito ao saldo financiado, que é o valor total da compra menos o valor pago. Essas parcelas também têm reajuste mensal e começam a ser cobradas assim que a construção é finalizada e as parcelas anteriores são devidamente quitadas.

Por que ele é reajustado?

O saldo devedor é reajustado porque as construtoras utilizam índices que refletem a inflação do setor de construção.

Por isso, durante a construção do seu apartamento, é normal que o saldo devedor seja reajustado e que suas parcelas apresentem valores diferentes ao longo dos meses. Essa prática é legal e é detalhada no contrato de compra e venda que você fecha com a construtora.

Quais são os índices que afetam o valor?

Geralmente, são dois índices que afetam o valor das suas parcelas:

  • Índice Nacional de Custo de Construção (INCC);
  • Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M).

Cada situação contratual é corrigida de acordo com um índice específico. Entenda, a seguir, como cada um deles funciona:

Índice Nacional de Custo de Construção (INCC)

Conhecido como a inflação do setor da construção civil, o INCC foi elaborado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e tem como objetivo apurar a situação dos custos de construções habitacionais — equipamentos, materiais, mão de obra e serviços.

Na maioria das vezes, esse índice é utilizado para corrigir as parcelas enquanto o imóvel ainda está em construção. O INCC regula mensalmente o valor da parcela, utilizando a porcentagem de um ou dois meses anteriores. Para saber exatamente qual deles utilizar, verifique em seu Contrato de Compra e Venda. Uma vez combinada em contrato, essa regra não mudará.

Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M)

Assim que a obra é concluída, a construtora deixa de utilizar o Índice Nacional de Custo de Construção e passa a colocar em prática o Índice Geral de Preços de Mercado como parâmetro (lembre-se de que nesse momento o seu prédio deixa de ser uma obra e passa a ser um produto pronto).

O IGP-M, também medido pela FGV, é uma das versões do IGP (Índice Geral de Preços). Esse indicador tem como finalidade apurar a variação dos preços de matérias-primas industriais e agrícolas, bem como dos serviços e produtos finais.

É uma média aritmética de outros índices existentes no mercado, sendo necessário realizar a apuração desses outros indicadores para chegar no valor do IGP-M.

O Índice de Preços por Atacado – Mercado (IPA-M) tem peso de 60% no IGP-M, o Índice de Preços ao Consumidor – Mercado (IPC-M) tem peso de 30% e, por último, o Índice Nacional de Custo de Construção – Mercado (INCC-M), com peso de 10%.

Se o saldo muda, como faço para calcular o valor da parcela?

As correções começam a ser feitas a partir da primeira parcela do seu contrato. Por isso, verifique no seu contrato o valor da parcela e se o seu saldo será corrigido em D1 ou em D2 (ou seja, se a correção será feita com o índice de um ou dois meses atrás).

Veja como é simples fazer esse cálculo. Exemplo:

  1. Data da compra: 12/08/2017
  2. Vencimento da parcela: 09/2017
  3. Índice de Reajuste: INCC
  4. Saldo corrigido em D2

1. Para saber o valor da parcela de 09/2017

Valor contratual da parcela X índice INCC de dois meses atrás (07/2017) = parcela com vencimento em 09/2017

Essa correção é acumulativa, ou seja, para cálculo das próximas parcelas, você deve considerar o resultado da parcela anterior e não mais o valor contratual.

2. Para saber o valor da parcela de 10/2017

Resultado do valor da parcela do mês 09/17 X índice INCC de dois meses atrás (08/2017) = parcela com vencimento em 10/2017

Alguns sites ajudam a ter uma ideia aproximada do valor total que deverá ser pago após os reajustes, como essa calculadora.

Assista ao vídeo e entenda como funciona na Cyrela

O que é a amortização do saldo devedor?

Quando você recorre a um financiamento para adquirir um apartamento, sabe, de antemão, que está assumindo um débito maior do que o valor real do bem. Isso ocorre porque a instituição que concede aquele crédito precisa se remunerar na operação e também proteger-se contra o risco de uma eventual inadimplência.

Por isso, apenas uma parte de cada parcela paga é efetivamente abatida do saldo devedor. Isso se chama amortização da dívida. O restante do valor da prestação refere-se aos juros da operação e a outros encargos, como as taxas de administração e os seguros.

A forma como ocorrerá a amortização é previamente estabelecida em contrato. No Brasil, os mais comuns são o SAC (Sistema de Amortização Constante) e a Tabela Price.

Veja como cada um deles funciona:

SAC

No financiamento que utiliza o SAC, a parcela amortizada é sempre fixa e o que varia é o montante pago a título de juros. Assim, à medida que o saldo devedor se reduz, os juros, que incidem sobre ele também diminuem, o que resulta em parcelas decrescentes.

Tabela Price

A Tabela Price também é chamada de sistema francês de amortização. Nela, a maior parte das parcelas iniciais destina-se ao pagamento dos juros da operação. Ao longo do contrato, a amortização aumenta e os juros diminuem.

Mesmo que, teoricamente, o financiamento pela Tabela Price tenha prestações fixas, no Brasil é aplicado um reajuste com base na TR para compensar a inflação, o que aumenta um pouco o valor. E embora as parcelas iniciais no Price sejam menores, o valor total a ser pago até o final do contrato será maior do que no SAC.

Independentemente do sistema de amortização adotado, antecipar o pagamento do saldo devedor pode ser um bom negócio para quem pensa em economizar. Como os juros são calculados prevendo um prazo mais longo para o compromisso, a antecipação reduz o custo total do empréstimo.

A lógica é a seguinte: quanto mais tempo você demorar para devolver o capital à instituição financiadora, maior será o montante pago a título de juros e encargos. Quando se antecipa o pagamento, é preciso quitar apenas o saldo devedor naquele momento.

Sempre vale a pena a quitação?

Dependendo do caso, pode ser mais vantajoso, financeiramente falando, aplicar o valor que seria utilizado na quitação em algum outro investimento. Mas isso só vai compensar se o rendimento dessa aplicação for superior aos encargos do financiamento.

Essa análise precisa ser feita considerando tanto as condições do contrato e o chamado Custo Efetivo Total (CET) quanto as opções de investimento que você está disposto a realizar.

Além disso, pode ser arriscado descapitalizar-se totalmente para quitar o saldo devedor. No caso de uma emergência, por exemplo, você estará desprotegido e pode se ver obrigado a recorrer a um crédito mais caro do que o do financiamento.

Quais são as recomendações ao proprietário do imóvel?

A dica mais importante é em relação ao contrato. É essencial ler todos os termos do contrato antes de fazer qualquer tipo de financiamento, pois só assim você entenderá exatamente quais são as suas obrigações e as da construtora — em relação ao pagamento da dívida e até a uma possível renegociação.

Também é importante tirar todas as dúvidas em relação à atualização do saldo devedor, pois assim você evitará sustos ao longo da obra. Outro ponto importante é o planejamento. Ao se planejar bem, e com antecedência, você tem certeza de que o pagamento da dívida está dentro de sua realidade financeira.

Além disso, é necessário escolher bem a construtora, procurando opções que atendam aos seus objetivos e expectativas. Compreendendo como as parcelas são reajustadas — e quais são suas opções para pagar o apartamento —, a chance de imprevistos, com certeza, diminui.

Lembre-se de que o planejamento é essencial para viver as melhores experiências da sua vida sem se preocupar com problemas e incidentes!

Se você ainda tem dúvidas sobre o saldo devedor ou gostaria de ver algum tópico que não foi abordado neste post, deixe seu comentário abaixo! Sua sugestão poderá ser assunto de nosso próximo artigo!

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